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你可能要问，公司有土地，直接开发建设就好了， 为什么要委托别人代建？ 也就是什么情境时，公司会采用委托代建模式？
公司有土地，没有房地产开发经验，或者说没有丰富的房地产开发经验，于是委托房地产开发公司代为开发建设，也就有了委托代建模式。
你可能又问，既然没有建房子的经验，那找一个建筑总包，甚至由建筑总包采用EPC模式（设计施工一体化）不就行了？
但是，房地产的开发全过程，不仅仅是设计、施工等工程建设的事，还包括项目前期的规划、报批报建，后期办证、销售、运营，甚至包括对建筑总包的监督。
土地方需要找一家有经验的开发商，代替自己行使开发商的职责，于是委托代建模式孕育而生。
首先，委托代建不是房屋买卖。
有人说，我们单位想集资建个宿舍楼，但是没有土地，于是和开发商商议，委托开发商建设，到时整体过户给我们单位，是委托代建吗？
那是房屋买卖，或者称为房屋团购，不属于委托代建，因为委托代建有一个前提，委托方是土地权利人，也就是 委托方必须得有地。
其次，委托代建也不是合作建房。
又有人说，我们公司出地，开发商出钱建个小区，是委托代建吗？
那是合作建房。
委托代建是不需要开发商出资的，也许会帮你融资，但那也是以项目公司名义融资。
也就是， 委托方不仅得有地，还得有钱。
那委托代建模式下， 代建方一不出地，二不出钱，出什么？
出人。
代建方组建团队，利用开发经验、管理经验和组织系统，帮你对开发项目进行管理。
当然，人也不会白请，代建方能做什么？
至少帮委托方达成四个大目标：
质量、工期、成本、安全。
如果你觉得还不够具体，那就看看这家深圳丰盛公司，这一个代建项目的委托管理目标。
第一，质量管理目标： 设计、工程均符合验收规范且合格。
这似乎是底线。
第二，工期目标： 两年半竣工验收。
承诺的时间不算长。
第三，成本目标： 投资总额不超过委托方批准的工程概算成本。
这个老板最关心，不超预算。
第四，安全目标： 无重大伤亡事故，市级文明工地标准。
这一点谁也不敢掉以轻心。
简单点说， 既能省钱省时间，还能保质保安全。
若能帮委托方省心省力达成开发目标，代建服务费贵么？
以丰盛公司为例，仅为项目实际投资成本的7%，并且是分阶段支付。
比如，一个4亿元投资成本（不含地价）的项目，聘请代建方3年，不到3000万元搞定，还能保证达到上述四大目标，这个费用的确不算高。
代建项目有什么特点？代建项目如何分类？那不得说说代建模式的“前世今生”。
委托代建模式，其实生于“官宦之家”，生于2014年。
代建来源于一纸文书——《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），规定“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。
随着“代建制”的不断尝试，也 “飞入寻常百姓家”。
由此，可以将 委托代建项目区分为两类：
一类是政府投资项目，一类是非政府投资项目。
一个姓“官”，一个姓“民”。
前者既然是政府项目，当然“监控”较严格。
而后者，作为非政府投资项目，则是市场行为，毕竟 “自己的土地自己作主”。
与政府投资代建项目相比，非政府投资代建项目有四大特点，或者称为“四点不同”：
1、资质要求：有资质VS无资质
政府项目一般规定了资质要求，甚至设置了代建单位名库。而非政府项目没有资质规定要求。
然而，即使没有法律强制性规定，为保证开发资质，委托方最好还是选择有相关开发资质的开发商，有丰富代建经验的品牌开发商代建。
2、是否招标：必须招标VS可能招标
政府项目，当然必须通过招标方式选择代建人，而非政府投资项目，按理无需进行招标。
然而，在司法实践中， “代建”是否属于《招标投标法》界定的“工程/与工程建设有关的服务”仍然存在不确定性。
最稳妥的办法是，向项目所在地主管部门核实，并结合项目性质和规模，再判断是否需要招标。
比如广东高院的一个案件，就让人不敢掉以轻心。
这是代建方江南公司，起诉委托方常元公司一个案件。
起诉的目的也很简单，就是要求支付代建费。
但是，双方对于《委托代建管理合同》是否有效——这个根本问题产生了分歧。
代建方江南公司认为，《委托代建管理合同》涉及的项目一不属于国有资产，二不属于国家融资项目，属于委托合同，不属于建设工程合同范畴，无需进行招投标，合同当然有效。
但法院认为，委托方所开发的涉案工程，虽是住宅工程项目，但包含公共配套建设，属于涉及公共利益及公众安全的建设项目，必须进行招投标。
因合同未进行招投标，违反了法律强制性规定，《委托代建管理合同》无效。
3、签约模式：代建人签署VS业主／代建人签署
政府项目一般由代建人与项目相关方签署。
而非政府投资项目可能代建人与项目相关方签署，也可能由业主、代建人、项目相关方签署三方协议，还有可能由业主和项目相关方直接签署协议。
4、资金支付：专户VS专户／代付
政府项目一般要求设立专项资金账户，实行财政集中支付。
而非政府投资项目业主可与代建人协商确定建设资金的支付方式，可以由业主支付，也可由代建人支付。
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